ضريبة دخل الإيجار

يخضع دخل الإيجار من العقارات في تركيا لأنظمة ضريبية محددة. نظام الضرائب التركي تصاعدي، مما يعني أن الدخل الأعلى يؤدي عادةً إلى معدلات ضريبية أعلى. قد يؤدي عدم الإفصاح أو الإفصاح غير الصحيح عن الدخل إلى غرامات كبيرة، وفوائد تأخير، وعواقب قانونية، بما في ذلك حظر بيع العقار.

يجب على أي فرد، سواء كان مواطنًا تركيًا أو أجنبيًا، يكسب دخل إيجار من عقار في تركيا، الإفصاح عنه إذا تجاوز هذا الدخل عتبة الإعفاء الضريبي السنوي. يشمل ذلك الإيجارات السكنية والتجارية وقصيرة الأجل. حتى غير المقيمين مسؤولون عن الإفصاح عن دخل الإيجار الذي مصدره تركيا.

مفاهيم أساسية: الإقامة وأنواع الإيجار

يعد فهم حالة الإقامة الضريبية ونوع إيجار العقار في تركيا أمرًا بالغ الأهمية لتحديد الالتزامات الضريبية.

تعريف الإقامة الضريبية في تركيا

يعتبر الفرد مقيمًا ضريبيًا في تركيا إذا كان لديه محل إقامة في تركيا أو أقام بشكل مستمر لأكثر من ستة أشهر في سنة تقويمية واحدة في تركيا.
المقيمون: يدفعون الضرائب على دخلهم العالمي.

• غير المقيمين: يدفعون الضرائب فقط على الدخل الذي مصدره تركيا.
• يحدد هذا التعريف ما إذا كان الفرد يدفع الضرائب على دخله العالمي أو فقط على الدخل التركي.

التمييز بين الإيجارات السكنية والتجارية وقصيرة الأجل

تختلف أنواع الإيجار في آثارها الضريبية:

• الإيجارات السكنية: الدخل من تأجير العقارات للإقامة طويلة الأجل. تخضع لعتبة الإعفاء الضريبي السنوي.
• الإيجارات التجارية: الدخل من تأجير المكاتب أو المحلات التجارية. لا تخضع عمومًا للإعفاء السكني. إذا تم تأجير العقار لشركة، غالبًا ما يكون المستأجر مسؤولاً عن خصم ضريبة الاستقطاع (stopaj) بنسبة 20٪ من الإيجار الإجمالي.
• الإيجارات قصيرة الأجل (مثل Airbnb): تعتبر "دخلًا تجاريًا".
  • ضريبة القيمة المضافة (VAT): تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20٪ (اعتبارًا من 10 يوليو 2023).
  • ضريبة السياحة: قد تخضع أيضًا لضريبة سياحة بنسبة 2٪.
  • التراخيص: تتطلب ترخيص إيجار سياحي وترخيص عمل سياحي.
  • إصدار الفواتير: يجب على الملاك إصدار فواتير متوافقة مع ضريبة القيمة المضافة.

تصنيف الإيجار قصير الأجل كـ "دخل تجاري"  والمتطلبات المرتبطة به (ضريبة القيمة المضافة، ضريبة السياحة، التراخيص، الفواتير) يشير إلى جهود الحكومة لإضفاء الطابع الرسمي على هذا القطاع وفرض الضرائب عليه.

المتطلبات الأولية والتسجيل

لتأجير عقار بشكل قانوني والإفصاح عن الدخل في تركيا، من الضروري الامتثال للمتطلبات الأولية.

رقم التعريف الضريبي التركي (TIN)

يعد الحصول على رقم تعريف ضريبي تركي (TIN) مطلبًا أساسيًا لجميع مالكي العقارات الذين يكسبون دخل إيجار في تركيا.

ترخيص الإيجار السياحي / ترخيص العمل (للإيجارات قصيرة الأجل)

بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل، يعد الحصول على ترخيص إيجار سياحي إلزاميًا. يشمل ذلك أيضًا الحصول على ترخيص عمل سياحي وموافقة البلدية.
تسمح هذه المتطلبات للسلطات الضريبية بتتبع الأنشطة الضريبية وضمان الامتثال.

الإعفاء الضريبي على دخل الإيجار

يحق لمالكي العقارات الذين يؤجرون عقارات سكنية في تركيا الحصول على إعفاء ضريبي سنوي.

عتبة الإعفاء السنوي للعقارات السكنية

• 2024: دخل الإيجار حتى 33,000 ليرة تركية معفى من الضرائب.
• 2025: زاد هذا الإعفاء إلى 47,000 ليرة تركية.

إذا كان إجمالي دخل الإيجار السكني الخاص بك أقل من هذه العتبة، فلن تدفع ضرائب.

شروط الأهلية

• ينطبق هذا الإعفاء فقط على دخل الإيجار السكني.
• إذا كان العقار مملوكًا بشكل مشترك، يمكن لكل مالك تطبيق الإعفاء بشكل منفصل.
• بالنسبة للعقارات السكنية المتعددة، يتم تطبيق الإعفاء مرة واحدة على إجمالي دخل الإيجار السكني.
• فقدان الإعفاء: إذا تجاوز إجمالي دخلك الإجمالي من جميع المصادر (على سبيل المثال، 870,000 ليرة تركية لعام 2024 ) عتبة عالية، أو إذا لم تفصح عن دخل الإيجار الخاص بك (حتى لو كان أقل من حد الإعفاء)، فإنك تفقد الإعفاء.

يشير فقدان الإعفاء في حالة تجاوز إجمالي الدخل عتبة عالية  إلى أن النظام الضريبي تصاعدي ويهدف إلى منع الأفراد ذوي الدخل المرتفع من الاستفادة بشكل غير متناسب من الإعفاء. يؤدي عدم الإفصاح عن الدخل (حتى لو كان أقل من العتبة) إلى فقدان الإعفاء ، مما يوفر حافزًا قويًا للإفصاح الرسمي.

طرق خصم المصروفات

بعد تطبيق الإعفاء، يجب على الملاك اختيار إحدى طريقتين لخصم المصروفات لتقليل دخل الإيجار الخاضع للضريبة.

1. طريقة الخصم الإجمالي (Götürü Gider Yöntemi) 

• معدل الخصم: 15٪ من إجمالي دخل الإيجار (بعد الإعفاء).
• المستندات المطلوبة: لا.
• الالتزام: بمجرد الاختيار، يجب استخدام هذه الطريقة لمدة عامين متتاليين.
• الأهلية: فقط لدخل الإيجار السكني.
• الأفضل لـ: الملاك ذوي التكاليف التشغيلية المنخفضة أو أولئك الذين يفضلون البساطة.

2. طريقة الخصم الفعلي للمصروفات (Gerçek Gider Yöntemi)

• الخصم: المصروفات الفعلية والموثقة المتعلقة بإيجار العقار.
• المستندات: تتطلب إيصالات دقيقة والاحتفاظ بالسجلات لمدة خمس سنوات.
• المصروفات القابلة للخصم (أمثلة): الإضاءة، التدفئة، المياه، المصعد، الإدارة، التأمين (بما في ذلك DASK)، فوائد الديون (الرهن العقاري)، 5٪ من قيمة شراء منزل مؤجر (لمدة 5 سنوات)، ضرائب العقارات، الاستهلاك، الصيانة، الإيجار الذي يدفعه المؤجر لاستخدامه الشخصي.
• ملاحظة هامة: إذا استفدت من إعفاء الإيجار السكني، فلا يمكنك خصم المصروفات المتعلقة بالجزء المعفى من الدخل.
• التوصية: للملاك ذوي التكاليف التشغيلية العالية (أكثر من 15٪ من دخل الإيجار).

يخلق وجود طريقتين للخصم (الإجمالي والفعلي)  خيارًا استراتيجيًا بين البساطة والمزيد من التوفير الضريبي. يتطلب الالتزام لمدة عامين لطريقة الخصم الإجمالي التخطيط. يتم تطبيق الخصم الإجمالي بعد الإعفاء ولا يمكن خصم المصروفات المتعلقة بالجزء المعفى ، مما يشير إلى نظام ضريبي منظم.

معدلات وحساب ضريبة دخل الإيجار

تستخدم تركيا نظام ضريبة دخل تصاعدي، مما يعني أن معدل الضريبة يزداد مع زيادة الدخل المكتسب. يتم تحديث شرائح الضرائب سنويًا.

شرائح ضريبة الدخل التصاعدية لعام 2025 لدخل الإيجار

تنطبق هذه المعدلات على الدخل الخاضع للضريبة بعد تطبيق الإعفاءات والخصومات:

• حتى 158,000 ليرة تركية: 15٪.
• 158,001 – 330,000 ليرة تركية: 20٪ (بالإضافة إلى 23,700 ليرة تركية لأول 158,000 ليرة تركية).
• 330,001 – 800,000 ليرة تركية: 27٪ (بالإضافة إلى 58,100 ليرة تركية لأول 330,000 ليرة تركية).
• 800,001 – 4,300,000 ليرة تركية: 35٪ (بالإضافة إلى 185,000 ليرة تركية لأول 800,000 ليرة تركية).
• أكثر من 4,300,000 ليرة تركية: 40٪ (بالإضافة إلى 1,410,000 ليرة تركية لأول 4,300,000 ليرة تركية).

عملية الحساب خطوة بخطوة

1. إجمالي الدخل (أ): إجمالي الدخل المستلم من الإيجار للسنة التقويمية (1 يناير إلى 31 ديسمبر). إذا كان بالعملة الأجنبية، يتم تحويله إلى الليرة التركية في تاريخ استلام الدخل.
2. الإعفاء (ب): خصم مبلغ الإعفاء السنوي (47,000 ليرة تركية لعام 2025) من إجمالي دخل الإيجار السكني.
3. طريقة الخصم (ج):
4. الإجمالي: خصم 15٪ من الرصيد بعد الإعفاء.
5. الفعلي: خصم المصروفات المؤهلة الموثقة (مع تخفيض متناسب إذا تم تطبيق الإعفاء).
6. الدخل الخاضع للضريبة (د): خصم مبلغ الخصم المختار من الرصيد بعد الإعفاء.
7. معدلات الضرائب (هـ): تطبيق معدلات ضريبة الدخل التصاعدية لعام 2025 على الدخل الخاضع للضريبة.

يشير التحديث السنوي للعتبات والشرائح  إلى بيئة ضريبية ديناميكية. يضيف تحويل دخل العملة الأجنبية إلى الليرة التركية بسعر الصرف الرسمي في تاريخ الاستلام  طبقة من التعقيد للملاك الأجانب.

اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي (DTTs)

وقعت تركيا اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي (DTTs) مع أكثر من 80 دولة، بما في ذلك جميع أعضاء الاتحاد الأوروبي. تم تصميم هذه الاتفاقيات لمنع فرض الضرائب المزدوجة على نفس الدخل.

كيفية استفادة الملاك الأجانب من اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي

• الآلية: غالبًا ما تسمح اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي لمالكي العقارات بالمطالبة بائتمانات ضريبية أو إعفاءات في بلدهم الأصلي مقابل الضرائب المدفوعة في تركيا.
• المبدأ: يخضع دخل الإيجار عادةً للضريبة أولاً في تركيا.
• النتيجة العملية: نظرًا لأن معدلات الضرائب التركية (15٪ وما فوق) غالبًا ما تكون أعلى من العديد من البلدان الأخرى، فقد لا يدين الملاك الأجانب بأي ضريبة إضافية في بلدهم الأصلي بعد المطالبة بالائتمان.

يعد وجود اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي  حافزًا مهمًا للاستثمار العقاري الدولي.

مواعيد الإفصاح والدفع

يعد الالتزام بمواعيد الإفصاح ودفع ضريبة دخل الإيجار أمرًا ضروريًا لتجنب الغرامات.

فترة الإفصاح السنوي

• يجب الإفصاح عن دخل الإيجار المكتسب بين 1 يناير و 31 ديسمبر من سنة معينة في السنة التالية.
• عادة ما تكون مهلة الإفصاح عن ضريبة الدخل السنوية (بما في ذلك دخل الإيجار) من 1 إلى 31 مارس من العام التالي (على سبيل المثال، لدخل عام 2025، يتم تقديم الإفصاح بين 1 و 31 مارس 2026).

أقساط الدفع

عادة ما يتم دفع الضريبة المستحقة على دخل الإيجار على قسطين متساويين.

• القسط الأول: يستحق في 31 مارس.
• القسط الثاني: يستحق في 31 يوليو.

اعتبارات خاصة

• لغير المقيمين أو أولئك الذين يغادرون تركيا: إذا كنت تخطط للسفر خلال فترة الإفصاح والدفع، فيجب عليك الإفصاح عن ضرائب دخل الإيجار ودفعها قبل 15 يومًا من المغادرة.
• العقار الموروث: إذا ورثت عقارًا مؤجرًا، فلديك 4 أشهر بعد وفاة المالك الأصلي للإفصاح عن ضريبة دخل الإيجار الخاصة بك.

تؤكد المواعيد النهائية الدقيقة  على ضرورة إدارة التقويم بشكل استباقي. تشير القاعدة التي تنص على الإفصاح قبل 15 يومًا من المغادرة  إلى بعد نظر تنظيمي لمنع التهرب الضريبي من قبل دافعي الضرائب المتنقلين.

كيفية الإفصاح عن الضرائب ودفعها

تم تصميم عملية الإفصاح عن ضريبة دخل الإيجار ودفعها في تركيا لتسهيل الأمر على دافعي الضرائب، خاصة من خلال المنصات عبر الإنترنت.

الإفصاح عبر الإنترنت من خلال GİB (Hazır Beyan Sistemi)

الطريقة الأكثر ملاءمة والموصى بها للإفصاح عن ضريبة دخل الإيجار السنوية الخاصة بك ، هي من خلال "Hazır Beyan Sistemi" (بوابة الإقرار الضريبي المعبأ مسبقًا) على الموقع الرسمي لإدارة الإيرادات التركية (GİB) على العنوان https://www.gib.gov.tr/.

خيارات الحضور الشخصي

• يمكنك أيضًا تقديم إقرارك الضريبي شخصيًا في مكاتب الضرائب المحلية في تركيا.
• يمكن إجراء المدفوعات في مكاتب الضرائب، من خلال تطبيقات الخدمات المصرفية عبر الهاتف المحمول لمعظم البنوك التركية، أو مدفوعات أجهزة الصراف الآلي باستخدام رقم التعريف الضريبي الخاص بك، أو شخصيًا في البنوك المتعاقد معها.

المستندات المطلوبة للإفصاح 

• رقم التعريف الضريبي التركي.
• نسخة من سند الملكية (تابو).
• نسخة من إقرارك/إيصالك من البلدية المحلية.
• رقم التعريف الأجنبي (Yabancı kimlik no).
• نسخة من عقد (عقود) الإيجار.
• كشوف الحسابات المصرفية التي تظهر دخل الإيجار.
• نسخة من جواز السفر الأجنبي.
• يشير التركيز على الإفصاح عبر الإنترنت  إلى تحول رقمي في إدارة الضرائب التركية.

عواقب عدم الامتثال

قد يؤدي عدم الامتثال لقوانين الضرائب التركية إلى عواقب وخيمة.

غرامات باهظة لعدم الإفصاح أو الإفصاح الناقص عن دخل الإيجار

• غرامات ضريبية باهظة: يمكن أن تصل إلى 50٪ ضريبة إضافية على المبلغ غير المعلن.
• فوائد وتكاليف التأخير: سيتم تطبيق فائدة تأخير (faiz) تبلغ حوالي 2.5٪ شهريًا على الضرائب المتأخرة.
• فقدان الإعفاء: عدم الإفصاح، حتى لو كان دخلك أقل من عتبة الإعفاء، يؤدي إلى فقدان هذا الإعفاء.
• إجراءات قانونية: يمكن للسلطات الضريبية بدء إجراءات قانونية.
• حظر بيع العقار: نتيجة حاسمة هي أنه قد يتم حظر بيع العقار حتى يتم تسوية جميع الديون الضريبية المتأخرة والغرامات وفوائد التأخير.
• غرامة التهرب الضريبي: في حالة محاولة التهرب الضريبي، قد يتم فرض غرامة إضافية تعادل 5٪ من الإيجار، وإذا كان المستأجر متواطئًا، فقد يتم تغريمه أيضًا.

تعد قدرة السلطات الضريبية على "حظر بيع عقارك حتى يتم حل المشكلة"  آلية تنفيذ قوية بشكل خاص. يضيف تغريم المستأجر المتواطئ  عنصر المسؤولية المشتركة.

أهمية الامتثال للوائح

يعد تقديم إقرار دخل الإيجار الخاص بك أمرًا حيويًا لحماية استثمارك، وضمان سلاسة مبيعات العقارات المستقبلية، وتجنب الغرامات والفوائد، والحفاظ على مصداقيتك القانونية في تركيا.

نصائح هامة للملاك

لإدارة ضريبة دخل الإيجار في تركيا بفعالية، يجب على الملاك مراعاة النقاط الرئيسية التالية:

• الاحتفاظ بالسجلات: احتفظ بسجلات دقيقة وكاملة لجميع دخل الإيجار المستلم وجميع المصروفات المتكبدة لمدة خمس سنوات.
• المشورة المهنية: يمكن أن تكون قوانين الضرائب معقدة وتخضع للتغيير سنويًا. يوصى بشدة بالتشاور مع محاسب محلي مؤهل أو شركة محاماة متخصصة في قوانين الضرائب والعقارات التركية للحصول على مشورة شخصية ومساعدة في الإفصاح.
• تحويل العملات: إذا تم دفع إيجارك بالعملة الأجنبية (مثل الدولار الأمريكي، اليورو)، فيجب تحويله إلى الليرة التركية بسعر الصرف الرسمي في تاريخ استلام الدخل لأغراض الإقرار الضريبي.
• التخطيط المسبق: ضع علامة على تواريخ استحقاق الإقرار السنوي (1 إلى 31 مارس) وأقساط الدفع (31 مارس و 31 يوليو) في تقويمك لتجنب ضغوط اللحظة الأخيرة والغرامات.
• النظر في نوع الإيجار: كن على دراية كاملة بالآثار الضريبية المميزة للإيجارات السكنية والتجارية، وخاصة قصيرة الأجل (التي تعتبر أنشطة تجارية وتخضع لضريبة القيمة المضافة والتراخيص).

تشير التوصية بـ "التشاور مع متخصص"  والتغيير السنوي للقوانين  إلى أن النظام الضريبي التركي ديناميكي. يفرض شرط تحويل العملة  عبئًا تشغيليًا كبيرًا.

الخلاصة

يقدم نظام ضريبة دخل الإيجار في تركيا إطارًا شاملاً وديناميكيًا لمالكي العقارات، سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين. يعد الفهم الدقيق للمفاهيم الرئيسية مثل الإقامة الضريبية، والتمييز بين أنواع الإيجار (السكنية، التجارية، قصيرة الأجل)، والآثار الضريبية المحددة لكل منها أمرًا بالغ الأهمية. المتطلبات الأولية مثل الحصول على رقم تعريف ضريبي والتراخيص اللازمة للإيجارات قصيرة الأجل هي بوابات للدخول إلى النظام الضريبي الرسمي وضمان شفافية أنشطة الإيجار.

توفر الإعفاءات الضريبية السنوية للعقارات السكنية وخيارات خصم المصروفات (الإجمالي أو الفعلي) فرصًا لتقليل العبء الضريبي، ولكن اختيار الطريقة الصحيحة والوعي بشروط فقدان الإعفاء (مثل تجاوز عتبة الدخل الإجمالي) أمر حيوي. يؤكد نظام الضرائب التصاعدي في تركيا، مع تحديث شرائح الضرائب سنويًا، على ضرورة التخطيط الضريبي السنوي. تلعب اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي أيضًا دورًا مهمًا في تسهيل الاستثمار الأجنبي ومنع الازدواج الضريبي.

يعد الامتثال الدقيق لمواعيد الإفصاح والدفع، واستخدام المنصات عبر الإنترنت للإفصاح، والاحتفاظ بسجلات دقيقة، أمرًا ضروريًا لتجنب الغرامات الباهظة والعواقب القانونية، بما في ذلك حظر بيع العقار. نظرًا لتعقيدات وديناميكيات قوانين الضرائب، يوصى بشدة بالتشاور مع المتخصصين المحليين لضمان الامتثال الكامل وتحسين الوضع الضريبي. لا يساعد هذا النهج الشامل الملاك على تجنب الغرامات فحسب، بل يحمي استثماراتهم في سوق العقارات التركي أيضًا.