فهم أنواع العقارات في تركيا

فهم أنواع العقارات والمصطلحات الرئيسية في تركيا: دليلك الشامل (مسرد من الألف إلى الياء: الطابو، الإسكان، العائدات)
عند دخول سوق العقارات التركي النشط، سواء كنت تنوي شراء عقار أو بيعه أو تأجيره، فإن فهم المصطلحات المحلية أمر بالغ الأهمية. هذه المعرفة لا تساعدك فقط على التعامل بثقة أكبر، بل تحميك أيضًا من الأخطاء المكلفة وسوء الفهم المحتمل. تركيا، بجمالها الطبيعي وثقافتها الغنية واقتصادها المتنامي، هي وجهة جذابة للاستثمار والعيش. ولكن لإجراء معاملة عقارية ناجحة، يجب أن تتقن لغتها.
يهدف هذا المقال، كدليل شامل، إلى تعريفك بأهم مصطلحات العقارات التركية. في istaproperty.com (كجزء من Estates Istanbul)، وبفضل سنوات خبرتنا في سوق العقارات التركي وتعاوننا مع محامين ذوي خبرة ومستشارين متخصصين، قمنا بإعداد هذا الدليل بناءً على معرفتنا العملية وخبرتنا لضمان أن المعلومات التي تتلقاها دقيقة وموثوقة ومحدثة.

لماذا من الضروري معرفة مصطلحات العقارات التركية؟

معرفة المصطلحات المحلية في أي سوق دولي هي مفتاح النجاح. وفي سياق العقارات التركية، تتضاعف هذه الأهمية:
●    تجنب الاحتيال والأخطاء المكلفة: إن الإلمام بالمصطلحات والإجراءات يحميك من الوقوع في فخ المعاملات المشبوهة والخسائر المالية.
●    اتخاذ قرارات استثمارية ذكية: عندما تفهم المصطلحات، يمكنك تقييم القيمة الحقيقية للعقار والتكاليف الخفية وإمكانية العائد على الاستثمار بشكل أفضل.
●    تحسين التفاوض والتواصل: يتيح لك الفهم الدقيق للمصطلحات التواصل بشكل أكثر فعالية مع البائعين ووكلاء العقارات والمحامين، والحصول على موقف تفاوضي أقوى.
●    ضمان الامتثال للقوانين: خاصة بالنسبة لأولئك الذين يسعون للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فإن الفهم الصحيح للقوانين والوثائق أمر حيوي.
●    فهم العقود والوثائق القانونية: صك الملكية (الطابو) أو عقود البيع والإيجار مليئة بالمصطلحات القانونية التي يصعب فهمها بدون معرفة مسبقة.

مصطلحات العقارات التركية الرئيسية (مسرد من الألف إلى الياء)

فيما يلي، نشرح لك أهم المصطلحات المتعلقة بسوق العقارات التركي بترتيب أبجدي:

A

• Aidat (العائدات - رسوم الصيانة/رسوم الإدارة): يشير هذا المصطلح إلى الرسوم الشهرية التي يدفعها سكان الشقق أو المجمعات السكنية لصيانة المناطق المشتركة (مثل التنظيف والأمن وصيانة المصاعد وحمامات السباحة والحدائق). الأهمية: العائدات هي تكلفة شهرية ثابتة يجب أخذها في الاعتبار عند وضع ميزانية تكاليف المعيشة، ويختلف مقدارها حسب مرافق المجمع.

D

• DAB (Döviz Alım Belgesi - وثيقة شراء العملات الأجنبية): مستند ضروري للأجانب (بما في ذلك الإيرانيون) الذين ينوون شراء عقار في تركيا. تثبت هذه الوثيقة أن العملة الأجنبية اللازمة لشراء العقار قد تم تحويلها إلى الليرة التركية عبر أحد البنوك في تركيا. الأهمية: هذا المستند إلزامي لإتمام عملية نقل ملكية الطابو ولتقديم طلب الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
• Daire (دائرة - شقة/وحدة سكنية): مصطلح عام لوحدة سكنية في مبنى متعدد الطوابق.
• DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu - تأمين الزلازل الإلزامي): تأمين إلزامي لجميع العقارات في تركيا يغطي الأضرار الناجمة عن الزلازل والكوارث الطبيعية ذات الصلة. الأهمية: بدون تأمين DASK، لا يمكن إتمام العديد من المعاملات العقارية، وحتى ربط الخدمات البلدية (الماء، الكهرباء، الغاز).
• Depozito (وديعة - تأمين الإيجار/مبلغ الضمان): مبلغ يدفعه المستأجر للمالك في بداية عقد الإيجار كضمان. عادةً ما يتم إرجاع هذا المبلغ للمستأجر بعد انتهاء العقد وعدم وجود أضرار في العقار.
• Döner Sermaye Ödeme (دفع رأس المال المتجدد - ضريبة ثابتة): ضريبة ثابتة وبسيطة تُدفع عند شراء عقار في مديرية السجل العقاري (Tapu Sicil Müdürlüğü)، ويختلف مبلغها حسب موقع العقار.
• ●    Dublex (دوبلكس - شقة دوبلكس): شقة تقع في طابقين منفصلين ومتصلة بسلم داخلي.

E

• Emlak (عقارات - مصطلح عام للعقارات): يشير هذا المصطلح إلى جميع الممتلكات غير المنقولة بما في ذلك الأرض، المباني، الشقق، إلخ.
• Emlakçı (سمسار عقارات - وكيل عقارات): شخص أو شركة تساعدك في العثور على عقار أو شرائه أو بيعه أو تأجيره. ملاحظة: اختيار وكيل عقارات موثوق وذو خبرة، خاصة للأجانب، أمر في غاية الأهمية.
• Ekspertiz Raporu (تقرير التقييم - تقرير تقييم العقارات / Gayrimenkul Değerleme Raporu): وثيقة رسمية تحدد القيمة الحقيقية والسوقية للعقار من قبل مقيّم مستقل ومعتمد من الدولة. الأهمية: هذا التقرير إلزامي لمعاملات شراء العقارات من قبل الأجانب، وخاصة لطلبات الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. كما أنه ضروري لتقييم الضرائب، وطلبات قروض الإسكان، والتأمين.

H

• Hisseli Tapu (طابو حصصي - سند مشترك): وثيقة تظهر أن عدة أشخاص يمتلكون عقارًا بشكل مشترك، ولكن الحصة الدقيقة لكل فرد (على سبيل المثال، أي جزء من الأرض أو أي شقة في المبنى) غير محددة. ملاحظة: شراء عقار بطابو حصصي يمكن أن يكون معقدًا، ويوصى بشدة بالتشاور مع محامٍ متخصص قبل أي معاملة.

İ

• İmar Durumu (وضع التخطيط العمراني/استخدام الأرض): وثيقة تحدد الاستخدام القانوني لقطعة أرض (على سبيل المثال، سكني، تجاري، زراعي) وقيود البناء (مثل عدد الطوابق، نسبة تغطية الأرض). الأهمية: قبل شراء أرض للبناء، من الضروري التحقق من "İmar Durumu" لضمان جدوى المشروع.
• İskan (إسكان - شهادة إتمام البناء/ترخيص السكن): تثبت هذه الوثيقة أن العقار (المبنى) قد اكتمل وفقًا للوائح ومعايير البناء المحلية وأصبح جاهزًا للسكن. الأهمية: الإسكان حيوي لربط الخدمات البلدية (الماء، الكهرباء، الغاز). في حالة عدم وجود الإسكان، قد تكون فواتير الخدمات أعلى، وقد تواجه مشاكل قانونية. ملاحظة: تحقق دائمًا من وجود الإسكان قبل الشراء أو احصل على ضمان كتابي من المطور للحصول عليه.

K

• Kat İrtifakı (كات إرتيفاكي - سند الارتفاق الإنشائي): نوع من سندات الملكية المؤقتة التي تُصدر للعقارات قيد الإنشاء أو المبيعة مسبقًا. تُظهر هذه الوثيقة حصة المالك من الأرض والمشروع قيد الإنشاء. الأهمية: العقارات التي تحمل سند Kat İrtifakı لم تحصل بعد على الإسكان. بعد الانتهاء من البناء والحصول على الإسكان، يتحول هذا السند إلى Kat Mülkiyeti (سند الملكية الكامل).
• Kat Mülkiyeti (كات ملكييتي - سند الملكية الكامل/حق ملكية الشقة): هو النوع الأكثر اكتمالاً وأمانًا لسند الملكية للشقق أو الوحدات المستقلة في مبنى. تُظهر هذه الوثيقة الملكية النهائية لوحدة محددة والحصة المقابلة من الأجزاء المشتركة في المبنى. الأهمية: يدل هذا السند على أن العقار قد اكتمل وحصل على جميع التراخيص اللازمة، بما في ذلك الإسكان.
• KDV (Katma Değer Vergisi - ضريبة القيمة المضافة): هذه الضريبة تطبق على القيمة المضافة للسلع والخدمات، بما في ذلك المعاملات العقارية في تركيا. يختلف معدلها حسب نوع العقار واستخدامه.
• Kelepir (كليبير - صفقة/أقل من سعر السوق): مصطلح يستخدم لوصف عقار معروض بسعر أقل من قيمته الحقيقية أو السوقية.
• Kira (كيرا - إيجار): تعني تأجير عقار أو استئجاره.
• Kira Sözleşmesi (كيرا سوزلشميسي - عقد الإيجار): عقد رسمي يُبرم بين المؤجر والمستأجر ويتضمن جميع شروط وأحكام الإيجار، ومبلغ الإيجار، والمدة، وشروط الدفع، والوديعة، ومسؤوليات الطرفين.
• Komisyon (عمولة - أتعاب السمسار): مبلغ يُدفع كأتعاب لسمسار العقارات (من قبل المشتري والبائع أو المستأجر والمؤجر). هذا المعدل عادةً ما يكون قانونيًا ويشمل نسبة مئوية محددة من سعر البيع أو الإيجار.
• Konut (كونوت - عقار سكني): مصطلح عام لأنواع العقارات السكنية مثل الشقق، المنازل، الفيلات، إلخ.
• Müstakil Ev (مستقل إيف - منزل مستقل): يشير إلى منزل مستقل وغير تابع لشقق، وعادة ما يكون له فناء أو حديقة خاصة.

N

• Noter (نوتر - كاتب العدل/مكتب التوثيق): مكاتب رسمية في تركيا مسؤولة عن التصديق على صحة المستندات والتوقيعات وتنظيم بعض العقود (مثل عقد الوعد بالبيع). الأهمية: يجب إتمام بعض الخطوات الأولية لشراء العقار وتنظيم الوكالة في مكتب كاتب العدل.

S

• Satılık (صاطلك - للبيع): كلمة تستخدم عادة بجانب لافتات العقارات للإشارة إلى أن العقار معروض للبيع.
• Satış Sözleşmesi (صاطش سوزلشميسي - عقد البيع): عقد أولي يُبرم بين المشتري والبائع ويتضمن تفاصيل شروط وأحكام الصفقة، والسعر، وتاريخ التسليم، والاتفاقيات الأخرى. عادة ما يتم التصديق على هذا العقد في مكتب كاتب العدل (النوتر).
• Stüdyo Daire (ستوديو دائرة - شقة استوديو): وحدة سكنية صغيرة تتكون عادةً من مساحة مفتوحة للمعيشة والنوم والمطبخ، وتحتوي فقط على حمام ومرحاض منفصلين.

T

• Tapu (طابو - سند الملكية): أهم وأوثق وثيقة ملكية في تركيا. هذه الوثيقة، الصادرة عن المديرية العامة للسجل العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)، هي شهادة رسمية لملكية عقار غير منقول. الأهمية: بدون الطابو، لا تعتبر المالك القانوني للعقار.
  • أنواع الطابو:
    • Red Tapu (الطابو الأحمر): يصدر للعقارات السكنية، والأراضي الزراعية، والأراضي السكنية.
    • Blue Tapu (الطابو الأزرق): يصدر للعقارات التجارية والصناعية والأراضي غير السكنية، ويتضمن تفاصيل إضافية حول الاستخدام المسموح به للعقار.
  • أهمية التحقق من الطابو (Title Deed Verification): قبل الشراء، من الضروري فحص تفاصيل الطابو بعناية. يشمل هذا الفحص ما يلي:
    • عدم وجود ديون متأخرة (ضريبية، فواتير).
    • عدم وجود رهن عقاري، أو حجز قضائي، أو أي قيود أخرى على السند.
    • تطابق مواصفات العقار مع المعلومات المسجلة في السند.
    • توافق استخدام الأرض (İmar Durumu) مع نوع العقار المرغوب.
    • فحص تاريخ نقل الملكية (لتجنب المشاكل القانونية المستقبلية).
    • نظام Web-Tapu: قامت الحكومة التركية بتوفير نظام Web-Tapu للوصول عبر الإنترنت إلى المعلومات المتعلقة بسندات الملكية.
    • ملاحظة: لإجراء فحص كامل ودقيق للطابو، تأكد من الاستعانة بمحامٍ تركي متخصص لمنع حدوث أي مشاكل قانونية.
• Tapu Harcı (طابو هارجي - رسوم نقل الملكية): ضريبة تُدفع عند نقل ملكية العقار في دائرة الطابو. تبلغ هذه الرسوم عادة 4% من سعر بيع العقار، وعادة ما يتم تقسيمها بين المشتري والبائع، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
• Tapu Sicil Müdürlüğü (طابو سيجل مودورلوغو - مديرية السجل العقاري): مكتب حكومي مسؤول عن تسجيل وحفظ جميع الوثائق المتعلقة بالعقارات والمعاملات العقارية في تركيا. تتم جميع إجراءات نقل الملكية في هذه المديرية.
• TapuTakas (طابو تاكاس): نظام لتبادل سندات الملكية بشكل آمن وسريع.
• Triplex (تريبلِكس - شقة تريبلِكس): شقة تقع في ثلاثة طوابق منفصلة.

V

• Vekaletname (وكالة - توكيل رسمي): وثيقة رسمية تُنظم في مكتب الكاتب العدل (النوتر) وتتيح لك تفويض صلاحية إجراء معاملات أو أمور قانونية محددة لشخص آخر (مثل محامٍ أو وكيل عقارات). الأهمية: بالنسبة للمشترين الأجانب الذين لا يستطيعون التواجد شخصياً في جميع المراحل، تعتبر الوكالة أداة مفيدة جدًا لإتمام الشراء عن بعد.
• Villa (فيلا): منزل مستقل كبير وعادة ما يكون له حديقة وأحيانًا مسبح خاص.

Y

• Yabancıya Satış (يابانجيا صاطش - البيع للأجانب): يشير إلى القوانين واللوائح المتعلقة بشراء العقارات من قبل الرعايا الأجانب في تركيا. تتضمن هذه القوانين قيودًا (مثل حد أقصى 30 هكتارًا من الأراضي وعدم إمكانية الشراء في المناطق العسكرية أو الاستراتيجية).
• Yatırım Amaçlı (ياطرِم أماجلي - عقار استثماري): عقار يتم شراؤه بشكل أساسي بهدف تحقيق دخل (من خلال الإيجار) أو ربح من إعادة البيع في المستقبل.
• YKN (Yabancı Kimlik Numarası - رقم الهوية الأجنبية): رقم تعريف مكون من 10 أرقام يصدر للمواطنين الأجانب المقيمين في تركيا. الأهمية: هذا الرقم حيوي لجميع المعاملات المالية والقانونية في تركيا، بما في ذلك فتح حساب مصرفي، وشراء عقار، وربط الفواتير، والأمور الضريبية.

ملاحظات هامة للأجانب في عملية شراء العقارات

للحصول على تجربة ناجحة في شراء العقارات في تركيا، انتبه إلى النقاط التالية:

• المستندات والمتطلبات:
  • YKN: ضروري لجميع المعاملات المالية والقانونية.
  • حساب بنكي تركي: تحتاج إلى فتح حساب في أحد البنوك التركية لإجراء المعاملات المالية ودفع التكاليف.
  • تقرير التقييم (Ekspertiz Raporu): هذا التقرير إلزامي لجميع مشتريات العقارات من قبل الأجانب ويحدد القيمة الحقيقية للعقار.
  • DAB (Döviz Alım Belgesi): شهادة تحويل العملة الأجنبية إلى الليرة في البنوك التركية، وهي إلزامية لإتمام نقل سند الملكية.
• عملية نقل الملكية: تتم جميع مراحل نقل الملكية النهائية في مديرية السجل العقاري (Tapu Sicil Müdürlüğü).
• أهمية المحامي المتخصص: إن توظيف محامٍ مستقل يجيد اللغة الإنجليزية والقوانين التركية أمر حيوي لمراجعة العقود، وسند الملكية، وضمان الامتثال لجميع الجوانب القانونية. يمكن لمحاميك الدفاع عن حقوقك في جميع المراحل.
• قيود الأجانب: يمكن للأجانب شراء ما يصل إلى 30 هكتارًا كحد أقصى من الأراضي في تركيا، ولا يُسمح لهم بشراء العقارات في المناطق العسكرية والاستراتيجية.
• الجنسية عن طريق الاستثمار: بشراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي (اعتبارًا من عام 2024) والاحتفاظ به لمدة ثلاث سنوات، يمكنك التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية. ملاحظة: الالتزام الدقيق بالقوانين والإجراءات أمر ضروري لهذا الغرض.
• التكاليف الإضافية: بالإضافة إلى سعر شراء العقار، يجب أن تأخذ في الاعتبار تكاليف أخرى مثل Tapu Harcı (ضريبة نقل الملكية)، ورسوم الكاتب العدل (النوتر)، وKomisyon (عمولة وكيل العقارات)، وDASK (تأمين الزلازل).
• الشراء عن بعد: من خلال تنظيم Vekaletname (توكيل رسمي) في مكتب كاتب العدل (النوتر)، يمكنك منح شخص موثوق به أو محاميك صلاحية إتمام جميع مراحل شراء العقار عن بعد نيابة عنك.

خاتمة

يقدم سوق العقارات التركي فرصًا لا مثيل لها، ولكن فهم المصطلحات والإجراءات المحلية هو بوابتك لصفقة عقارية آمنة وناجحة. تمامًا مثل المترجم الماهر الذي يشكل جسرًا بين لغتين وثقافتين، فإن فهم مصطلحات العقارات التركية يحولك إلى مشترٍ واعٍ. يلعب هذا المسرد دور القاموس المتخصص الذي يساعدك على قراءة وفهم تفاصيل "عقد بيع" حياتك الجديدة بلغة واضحة ومفهومة.
في istaproperty.com (Estates Istanbul)، بخبرتنا ونزاهتنا وخدماتنا الشخصية، نحن على استعداد دائم لمساعدتك في رحلتك العقارية في تركيا. للحصول على استشارة شخصية وإرشادات احترافية، لا تتردد في التواصل مع خبرائنا.