كل ما تحتاج معرفته عن ضريبة شراء العقار في تركيا لعام 2024

عند التفكير في شراء عقار في تركيا، يجب على المشتري أن يأخذ بعين الاعتبار التكاليف الإضافية المرتبطة بعملية التملك، وأهمها ضريبة شراء العقار في تركيا. هذه الضريبة تُفرض عند تسجيل سند الطابو في دائرة السجل العقاري، وتبلغ 4% من قيمة العقار المسجلة في عقد البيع. عادةً ما يتم تقسيم هذه النسبة بين البائع والمشتري بالتساوي، بحيث يدفع كل طرف 2%، ولكن العرف في تركيا يميل إلى تحميل المشتري كامل المبلغ. بالإضافة إلى ذلك، تُستحق ضريبة شراء عقار في تركيا أيضاً عند نقل ملكية العقار إلى الورثة، مما يجعل من الضروري للمستثمرين والمشترين الإلمام بجميع جوانب هذه الضريبة عند اتخاذ قرارهم بشراء عقار. 

ما هي ضريبة شراء العقار؟

تُعد ضرائب العقار في تركيا جزءاً مهماً من عملية التملك العقاري، وهي مجموعة من الرسوم التي تفرضها الدولة التركية على الأفراد عند بيع أو شراء العقارات، أو عند نقل الملكية عبر الهبة أو الإرث. تنقسم الضرائب العقارية إلى عدة أنواع، بعضها يجب تسديده عند شراء العقار والبعض الآخر عند بيعه.
أحد أهم الضرائب التي يجب مراعاتها هي ضريبة شراء العقار في تركيا، والتي تُفرض عند تسجيل العقار في دائرة السجل العقاري وتبلغ 4% من سعر العقار. تُقسم هذه الضريبة بين البائع والمشتري بالتساوي، ولكن غالباً ما يتحمل المشتري كامل القيمة. كذلك، عند بيع العقار أو نقله إلى الورثة، يتعين تسديد ضرائب أخرى تفرضها الدولة لضمان الالتزام بالقوانين العقارية.
هذه الضرائب تهدف إلى تنظيم سوق العقارات في تركيا وضمان حقوق كل من المشتري والبائع، مما يجعل من الضروري للمستثمرين معرفة جميع أنواع الضرائب العقارية قبل الشروع في أي صفقة.

أنواع الضرائب المتعلقة بشراء العقار

تتعدد أنواع الضرائب المتعلقة بشراء العقار في تركيا، حيث تختلف بحسب تصنيف العقار ونوع الخدمات المقدمة. تشمل هذه الضرائب الرسوم الشهرية والسنوية، بالإضافة إلى الرسوم التي تُدفع لمرة واحدة فقط. إليك تفصيل كل نوع:

1. ضرائب العقار الشهرية في تركيا
   تُعرف هذه الرسوم باسم "العائدات"، وتُدفع شهرياً من قبل مالكي العقارات مقابل الخدمات المقدمة في المجمعات السكنية. تتحدد قيمة العائدات بحسب مساحة العقار وتختلف من مجمع سكني لآخر وفقاً لمستوى الرفاهية. كما يجب على مالكي العقارات في الأبنية المستقلة دفع عائدات أقل لقاء خدمات التنظيف وخدمات المصعد.
2. ضرائب العقار السنوية في تركيا
   ضريبة ملكية العقار
   تُفرض هذه الضريبة سنوياً على مالك العقار، وتُحتسب بناءً على القيمة المعلنة عند الشراء المحددة في سند الملكية. تتراوح نسبة الضريبة بين 1 إلى 6 بالألف من قيمة العقار، بمتوسط يصل إلى حوالي 100 دولار أمريكي سنوياً. يُعفى مالك العقار الذي حصل على الجنسية التركية مقابل شراء عقار من هذه الضريبة، بينما تكون إلزامية على الملاك الأجانب.
   تأمين الزلازل والكوارث على العقار
   تُفرض سنوياً لضمان تأمين الأملاك ضد الزلازل. يمكن أن تكون هذه الضريبة إلزامية أو غير إلزامية، اعتماداً على نوع الممتلكات ومحتوياتها.
3. ضرائب العقارات التي تُدفع لمرة واحدة
   رسوم فتح عدادات الخدمات للعقار
   تُسدد هذه الرسوم عند الاشتراك في خدمات مثل الكهرباء والماء والغاز. تُدفع لمرة واحدة فقط، ويمكن للمالك إغلاق الاشتراكات باسمه عند تأجير العقار.
   ضريبة تسجيل العقار
   تُفرض عند تسجيل سندات الملكية في دائرة السجل العقاري، وتعادل 4% من القيمة المعلنة للعقار. تقسم هذه الضريبة بين البائع والمشتري، لكن العرف السائد هو أن يتحمل المشتري 2% على الأقل.
   ضريبة الأرباح العقارية
   تُفرض عند بيع أي عقار قبل مرور 5 سنوات على شرائه، وتُحسب بناءً على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء. إذا كانت الأرباح أقل من 6,800 ليرة تركية، فلا تُحتسب أي ضريبة. وفي حالة تجاوز الأرباح 40,000 ليرة تركية، قد تصل قيمة الضريبة إلى 35%. تُعفى الأرباح من الضريبة إذا مرّت 5 سنوات على الشراء.

تعتبر ضريبة شراء العقار في تركيا عنصراً أساسياً يجب على المشترين معرفته، حيث تساعد على فهم التكاليف المرتبطة بعملية الشراء، مما يُسهم في اتخاذ قرارات مستنيرة عند الاستثمار في السوق العقارية التركية.

كيفية حساب ضريبة شراء العقار في تركيا

تُفرض هذه الضريبة عند تسجيل سند الطابو في دائرة السجل العقاري في تركيا، وتبلغ قيمتها 4% من سعر العقار المحدد في عقد البيع. تُقسم هذه الضريبة بالتساوي بين البائع والمشتري، حيث يدفع كل منهما 2% من قيمة العقار. ومع ذلك، غالباً ما يُتفق على أن يتحمل المشتري هذه الضريبة بالكامل. 
تُستحق هذه الضريبة أيضاً عند تملك عقار في تركيا، وعند شراء فلل، بالإضافة إلى حالات نقل ملكية العقار من المالك إلى الورثة، حيث تُدفع الضريبة في سياق إجراءات نقل الملكية.

المستندات المطلوبة لشراء العقار

لشراء عقار في تركيا للأجانب، يتعين إعداد ملف نقل الملكية العقارية الذي يتضمن المستندات التالية:

1. جواز سفر ساري المفعول.
2. صورة عن جواز السفر مترجمة إلى التركية ومصدقة من دائرة النوتر.
3. الرقم الضريبي للمستثمر.
4. صور شخصية للمستثمر.
5. عقد شراء العقار موقّع من قبل البائع والمشتري ومصدق من النوتر.
6. تقرير التقييم العقاري.
7. إيصال بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي مع استبدالها بالليرة التركية.
8. إيصال تحويل قيمة العقار إلى حساب البائع بالليرة التركية.
9. بوليصة التأمين ضد الزلازل والكوارث.
10. إيصال سداد رسوم الطابو التي تعادل 4%.
11. حجز موعد مسبق لدى مديرية الطابو والمسح العقاري في تركيا.

 الاستثناءات والتخفيضات الضريبية

يجب على المستثمرين الأجانب التقدم بطلب إلى دائرة الضرائب العقارية في تركيا للاستفادة من إعفاء ضريبة القيمة المضافة على العقارات. للحصول على شهادة الإعفاء الضريبي، يجب توخي الدقة والحذر في الإجراءات، حيث إن أي خطأ أو تأخير قد يؤدي إلى فقدان هذه الفرصة. كذلك، قد يكون استرداد الضرائب المدفوعة عن طريق الخطأ عملية صعبة، لذا يُنصح بالاستعانة بمحامٍ تركي للمساعدة في تقديم الطلب.
وفيما يلي الشروط الأساسية للحصول على الإعفاء:

1. يُتاح الإعفاء فقط للأفراد الأجانب غير المقيمين في تركيا وللشركات الأجنبية التي لا تتخذ من تركيا مقراً لها.
2. يجب أن يكون مقدم الطلب قد أقام في تركيا أقل من 6 أشهر في السنة السابقة.
3. عدم امتلاك مقدم الطلب لتصريح إقامة ساري في تركيا خلال العام الماضي.
4. يجب ألا يكون لمقدم الطلب عنوان مسجل في تركيا.
5. الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة ينطبق فقط على العقارات الجديدة.
6. يشمل الإعفاء العقارات السكنية والمكاتب التجارية، ولا يشمل شراء الأراضي للبناء أو الأراضي الزراعية.
7. يجب أن يتم الدفع بالعملة الأجنبية من بنك خارج تركيا، ويمكن إثبات ذلك من خلال فاتورة حوالة مصرفية أو تحويل نقدي مع وثيقة إعلان جمركي.
8. لا يجوز بيع العقار الذي حصل على الإعفاء الضريبي خلال السنة الأولى من تاريخ الشراء.

نصائح للمستثمرين الأجانب

إذا كنت تفكر في الاستثمار العقاري في تركيا، من المهم أن تكون على دراية باللوائح والمتطلبات القانونية. يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص لمساعدتك في فهم إجراءات الشراء وتجنب الأخطاء. تأكد من البحث عن مناطق الاستثمار الواعدة في تركيا، وخصوصًا في إسطنبول، حيث يوجد طلب متزايد على العقارات. لا تنسَ أيضًا أن تأخذ في اعتبارك ضريبة شراء العقار في تركيا واحتسابها في ميزانيتك.

جمع بندی

في الختام، يعد شراء العقار في تركيا فرصة جذابة للمستثمرين الأجانب بفضل القوانين المشجعة والإعفاءات الضريبية المحتملة. ومع ذلك، من الضروري فهم كافة جوانب العملية، بدءًا من المستندات المطلوبة وصولاً إلى الضرائب المرتبطة بها، مثل ضريبة شراء عقار في تركيا. للتوجه في هذه العملية بسلاسة، يُنصح بالتعاون مع شركة موثوقة مثل ایستا پراپرتی التي تقدم استشارات متخصصة في السوق العقاري.

أسئلة متكررة