الضوابط القانونية لشراء العقارات في تركيا

قانون شراء العقارات في تركيا يضع مجموعة من الشروط والضوابط التي يجب على الأجانب الالتزام بها لضمان إتمام عملية شراء العقار بشكل قانوني وسليم. من أهم هذه الشروط إعداد ملف متكامل يحتوي على المستندات اللازمة مثل جواز السفر الساري أو الإقامة، وعقد الشراء الموثق من النوتر (كاتب العدل) في تركيا، بالإضافة إلى إيصال بيع العملة الأجنبية وتحويلها إلى الليرة التركية. كما أن الحصول على تقرير تقييم العقار من شركة تقييم معتمدة يعد شرطًا أساسيًا لإتمام الصفقة بشكل قانوني.
يتيح قانون شراء العقارات في تركيا أيضًا فرصة للحصول على الجنسية التركية عند شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، مما يوفر مزايا إضافية للمستثمرين وعائلاتهم. ومع ذلك، من الضروري التأكد من صحة الوثائق والاستشارة مع المحامين المتخصصين لضمان الامتثال الكامل بالقوانين واللوائح الحالية.

الشروط القانونية للأجانب

تشجع الحكومة التركية بشكل كبير المستثمرين الأجانب على شراء العقارات في تركيا، وتقدم لهم العديد من التسهيلات لجذبهم إلى الاستثمار العقاري. لا توجد قيود تمنع الأجانب من التملك العقاري، بل إن هناك مجموعة من الشروط والضوابط التي تحكم عملية نقل الملكية وفقاً للقوانين المطبقة في السجل العقاري التركي. هذه القوانين تهدف إلى ضمان الشفافية وتسهيل الإجراءات للأجانب الذين يرغبون في الاستثمار أو الإقامة في تركيا.
الأهداف التي يسعى الأجانب لتحقيقها عند شراء عقار في تركيا تتنوع بين السكن، الاستثمار، والحصول على الجنسية التركية. بعض الأجانب يختارون شراء العقار بهدف السكن في تركيا والاستفادة من الاستقرار السياسي، الأمني، والاجتماعي الذي تتمتع به البلاد. من خلال شراء عقار، يمكن للأجانب الحصول على الإقامة العقارية والعيش في تركيا بشكل قانوني.
من ناحية أخرى، يعد الاستثمار العقاري في تركيا هدفاً شائعاً بين الأجانب، حيث تعتبر تركيا واحدة من الدول الرائدة في مجال الاستثمار العقاري بفضل موقعها الجغرافي المتميز وتطور بنيتها التحتية. القطاع العقاري في تركيا متنوع ويقدم فرصًا استثمارية جذابة، مما يجعله وجهة مفضلة للمستثمرين الأجانب الذين يبحثون عن عوائد مجزية.
أحد أهم الأسباب التي تشجع الأجانب على شراء عقار في تركيا هو الحصول على الجنسية التركية. وفقاً للقوانين التركية، يمكن للأجانب الذين يشترون عقارًا بقيمة 400 ألف دولار أمريكي أو أكثر والاحتفاظ به لمدة 3 سنوات، التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية لهم ولعائلاتهم. يشمل ذلك الزوجة والأبناء الذين تقل أعمارهم عن 18 عامًا، مما يجعل هذا الخيار مغريًا للكثيرين.
أما بالنسبة للأوراق المطلوبة لشراء عقار في تركيا في عام 2024، فيجب على الأجانب إعداد ملف يتضمن عدة مستندات مهمة. من بينها جواز السفر ساري المفعول وصورة مترجمة ومصدقة عنه من النوتر، بالإضافة إلى الرقم الضريبي وصور شخصية للمستثمر. كما يتطلب الأمر إعداد عقد شراء العقار المصدق من النوتر وتقديم تقرير التقييم العقاري. يشمل الملف أيضًا إيصالات تحويل العملة الأجنبية للبنك المركزي واستبدالها بالليرة التركية، بالإضافة إلى بوليصة التأمين على الزلازل وإيصال دفع رسوم الطابو.
في النهاية، من الضروري حجز موعد لدى مديرية الطابو والمسح العقاري التركية لإتمام عملية نقل الملكية، بعد استيفاء كافة الأوراق والإجراءات المطلوبة.

إجراءات شراء العقارات في تركيا

1. التواصل مع مستشار عقاري: أول خطوة في عملية شراء شقة في تركيا هي التواصل مع مستشار عقاري متخصص. هذا المستشار سيساعدك في فهم السوق العقاري التركي ويقدم لك معلومات مفصلة عن الخيارات المتاحة بناءً على ميزانيتك ومتطلباتك الخاصة.
2. إرسال العروض العقارية: بعد التواصل مع المستشار العقاري، سيتم تقديم عدة عروض عقارية تناسب احتياجاتك. هذه العروض تتضمن تفاصيل مثل الموقع، المساحة، السعر، والمرافق المتاحة. يُفضل أن تقوم بمراجعة العروض بعناية ومناقشة أي استفسارات مع المستشار.
3. حجز العقار المبدئي: بمجرد اختيار العقار الذي يلبي متطلباتك، يتم حجز العقار بشكل مبدئي لضمان عدم بيعه لشخص آخر. عادةً ما يتطلب هذا دفع مبلغ معين كوديعة حجز، والذي يختلف حسب العقار والشروط المتفق عليها.
4. القدوم إلى تركيا: بعد حجز العقار، يجب عليك القدوم إلى تركيا لمتابعة الإجراءات على أرض الواقع. من الضروري أن تكون متواجدًا لإتمام بعض الخطوات مثل التوقيع على العقود والإجراءات القانونية.
5. الجولة العقارية: عند وصولك إلى تركيا، يتم تنظيم جولة لزيارة العقارات التي تم اختيارها. هذه الجولة تتيح لك فرصة مشاهدة العقارات على أرض الواقع والتحقق من مدى مطابقتها لما تم تقديمه في العروض.
6. استخراج وثيقة تقرير التقييم العقاري: قبل إتمام عملية الشراء، يجب عليك الحصول على تقرير التقييم العقاري. هذا التقرير يتم إعداده من قبل شركة تقييم معتمدة ويُستخدم لتحديد القيمة السوقية للعقار بشكل رسمي، وهو مستند ضروري لإتمام عملية نقل الملكية.
7. إبرام عقد شراء العقار في تركيا: بعد الموافقة على العقار وتقييمه، يتم توقيع عقد الشراء بين المشتري والبائع. يُشترط أن يتم توقيع العقد في حضور كاتب العدل (النوتر) لضمان توثيقه بشكل قانوني.
8. بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي: وفقاً للقوانين التركية، يجب على الأجانب بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي واستبدالها بالليرة التركية قبل إتمام عملية الشراء. يتم ذلك من خلال البنوك التركية المعتمدة، ويتم إصدار إيصال يثبت إتمام هذه العملية.

بإتمام هذه الخطوات، تكون قد قطعت شوطًا كبيرًا نحو امتلاك شقتك في تركيا بطريقة قانونية وآمنة.

حقوق والتزامات المشترين

عند شراء العقار في تركيا، يكتسب المشترون الأجانب حقوقًا متعددة، كما تترتب عليهم بعض الالتزامات وفقًا للقوانين التركية. إليك توضيحًا لهذه الحقوق والالتزامات:

حقوق المشترين:

1. الحصول على الإقامة العقارية: عند شراء عقار في تركيا بقيمة تتراوح بين 50,000 و 75,000 دولار (حسب المنطقة)، يحق للمشتري التقدم بطلب للحصول على إقامة عقارية. هذه الإقامة تمنح المالك وأفراد عائلته الحق في العيش بتركيا بشكل قانوني مع إمكانية تجديدها سنويًا طالما أن العقار مملوك لهم.
2. الحصول على الجنسية التركية: إذا كانت قيمة العقار المشتراة 400,000 دولار أمريكي أو أكثر، يمكن للمشتري التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية له ولعائلته (الزوج والأبناء القُصّر). هذا الحق يشمل إجراءات مبسطة نسبيًا، ويتطلب الاحتفاظ بالعقار لمدة 3 سنوات على الأقل.
3. حرية التصرف بالعقار: بمجرد تسجيل العقار باسم المشتري، يحق له التصرف بالعقار كما يشاء، سواء بالبيع، التأجير، أو حتى التعديل عليه وفقًا للقوانين المحلية المتعلقة بالبناء والتطوير.
4. الحماية القانونية: يتمتع المشتري الأجنبي بحماية قانونية كاملة بموجب القوانين التركية، بما في ذلك حماية حقوق الملكية وضمان تسوية النزاعات القانونية من خلال المحاكم التركية في حال حدوث أي خلافات.

التزامات المشترين:

1. الالتزام بدفع الضرائب والرسوم: يتعين على المشترين دفع رسوم الطابو (الملكية) التي تبلغ عادة 4% من قيمة العقار، تُدفع بالتساوي بين المشتري والبائع. كما يجب دفع الضرائب السنوية على العقار مثل ضريبة الأملاك، بالإضافة إلى أي رسوم صيانة في حال كان العقار جزءًا من مجمع سكني.
2. الالتزام ببيع العملة الأجنبية: وفقًا للقوانين الجديدة، يجب على الأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا بيع عملتهم الأجنبية للبنك المركزي التركي واستبدالها بالليرة التركية قبل إتمام عملية الشراء.
3. الاحتفاظ بالعقار للحصول على الجنسية: في حالة التقدم للحصول على الجنسية التركية، يجب على المشتري الاحتفاظ بالعقار لمدة 3 سنوات على الأقل. في حال بيع العقار قبل انتهاء هذه المدة، قد يتعرض المشتري لفقدان حقه في الجنسية.
4. الالتزام بالتأمين: من الضروري على المشتري الالتزام بتأمين العقار ضد الزلازل والكوارث الطبيعية، حيث يعتبر هذا التأمين إجباريًا وفقًا للقوانين التركية.
5. احترام القوانين المحلية: يجب على المشتري الأجنبي الالتزام بكافة القوانين المحلية التي تنظم شراء وامتلاك العقارات، بما في ذلك قواعد البناء، التسجيل، وإجراءات الصيانة.

نصائح لتجنب المخاطر القانونية

عند شراء العقارات في تركيا، هناك العديد من الخطوات والإجراءات القانونية التي يجب اتخاذها لضمان صفقة آمنة وناجحة. من المهم للغاية أن تكون على دراية بالتفاصيل القانونية المحيطة بعملية الشراء لضمان حماية حقوقك وتجنب المخاطر المحتملة.

نصائح لتجنب المخاطر القانونية في تركيا:

التعامل مع محامٍ مستقل: يجب دائمًا التأكد من تعيين محامٍ مستقل عن الشركة العقارية. المحامي المستقل سيعمل لصالحك فقط وسيتأكد من أن جميع المستندات القانونية، مثل سند الملكية  (tapu)، صحيحة وخالية من أي تعقيدات قانونية. هذا يضمن حماية مصالحك بالكامل وفق قانون شراء العقارات في تركيا.

التحقق من السندات والتصاريح: قبل إجراء أي دفعة، تأكد من أن المحامي قد تحقق من صحة سندات الملكية وتأكد من عدم وجود ديون أو رهون على العقار. كما يجب الحصول على جميع التصاريح الضرورية التي تؤكد قانونية البناء وأن العقار متاح للبيع.

التعامل مع شركات عقارية موثوقة: من أهم الخطوات هو التعاون مع شركة عقارية محترفة مثل إيستا پراپرتی، التي تتمتع بخبرة ومعرفة في قانون شراء العقارات في تركيا. شركة موثوقة ستضمن لك إتمام جميع الإجراءات بشكل سليم وشفاف وتجنبك أي مشكلات قانونية محتملة.

العقود والمستندات الرسمية: من الضروري قراءة العقد بعناية قبل التوقيع عليه. تأكد من أن العقد يتضمن جميع التفاصيل المتعلقة بعملية شراء العقارات، مثل المبلغ المدفوع، مواعيد التسليم، وأي عقوبات في حالة التأخير أو عدم الالتزام بشروط العقد.

الحصول على إذن عسكري: قبل شراء العقارات، يجب الحصول على موافقة السلطات العسكرية التركية، حيث إن بعض المناطق تتطلب هذه الموافقة. قد تستغرق هذه العملية ما بين أسبوعين إلى شهرين، ولكن يمكن للمحامي الخاص بك أو شركة العقارات تسهيل الإجراءات بشكل أسرع.

التحقق من قوانين الميراث: يجب أن تكون على دراية بالقوانين المتعلقة بالميراث في تركيا. تختلف القوانين التركية في بعض الجوانب عن القوانين في بلدان أخرى. قد تحتاج إلى ترتيب وصية لضمان توزيع ممتلكاتك حسب رغباتك.

في الختام، التعاون مع شركة موثوقة مثل إيستا پراپرتی سيتيح لك الحصول على دعم قانوني متكامل وضمان سير عملية الشراء بسلاسة وأمان وفق قانون شراء العقارات في تركيا.

الضرائب والرسوم المرتبطة بعملية الشراء

شراء عقار في تركيا هو خيار جذاب للعديد من الأشخاص الذين يبحثون عن فرص استثمارية مربحة أو فرصة للحصول على الإقامة في البلاد. ومع ذلك، من الضروري فهم الضرائب والرسوم المرتبطة بعملية الشراء لضمان اتخاذ قرار مالي مستنير.

ضريبة المبيعات على العقارات  (KDV)

تُفرض تركيا ضريبة المبيعات على العقارات، وتعرف باسم "KDV" باللغة التركية. تختلف نسبة هذه الضريبة حسب نوع العقار وحالة المشتري. بالنسبة للعقارات السكنية الجديدة، تبلغ نسبة الضريبة عادةً 18٪، وهي تُحسب بناءً على قيمة العقار. هذه الضريبة تقع غالبًا على عاتق المشتري، وتختلف القوانين حسب نوع العقار، سواء كان عقارًا سكنيًا أو تجاريًا.

رسوم التسجيل:

رسوم التسجيل تتعلق بتسجيل العقار في السجل العقاري التركي. تبلغ هذه الرسوم حوالي 3٪ من قيمة العقار وتُدفع عند إتمام عملية الشراء. تعتبر هذه الرسوم ضرورية لضمان تسجيل ملكية العقار رسميًا باسم المشتري.

رسوم الشهادة:

تتعلق هذه الرسوم بإصدار شهادة ملكية العقار (الطابو). تختلف قيمتها بناءً على قيمة العقار، وعادةً تكون حوالي 1٪ من سعر العقار. هذه الشهادة هي الوثيقة الرسمية التي تؤكد ملكية العقار للمشتري.

رسوم المحاماة والاستشارات القانونية:

من المهم عند شراء العقارات في تركيا الحصول على دعم قانوني من محامٍ مختص. رسوم المحاماة تختلف بناءً على الخدمات المقدمة، وقد تتضمن مراجعة العقود، التحقق من صحة السندات، والتأكد من الامتثال لكافة المتطلبات القانونية. يعتمد حجم الرسوم على تعقيد العملية وقيمة العقار.

إقامة العقار:

يمكن للمشترين غير الأتراك الحصول على الإقامة العقارية في تركيا، وهي إحدى طرق الحصول على إقامة دائمة في البلاد. يُشترط للحصول على هذه الإقامة شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400 ألف دولار أمريكي والاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات. يتم تقديم طلب الحصول على الإقامة إلى السلطات المختصة مع الوثائق المطلوبة، بما في ذلك سند الملكية، صورة جواز السفر، وصورة شخصية.

التكاليف الإضافية:

بالإضافة إلى الرسوم المذكورة، هناك تكاليف إضافية مثل الرسوم الإدارية، ورسوم الكهرباء والمياه، ورسوم الصيانة الشهرية للعقار إذا كان ضمن مجمع سكني. من المهم مراجعة جميع التكاليف الإضافية المرتبطة بالعقار قبل إتمام الصفقة.

لضمان سير عملية الشراء بسلاسة وتجنب أي مشكلات قانونية، يُنصح بشدة بالتعاون مع شركة عقارية موثوقة مثل "إيستا پراپرتی" التي تقدم استشارات قانونية كاملة وفقًا لقانون شراء العقارات في تركيا.